つなぎ融資のシミュレーション

つなぎ融資シミュレーションで計算

シミュレーションイメージ

今回は、住宅ローンのつなぎ融資について、シミュレーションを行ってみたいと思います。

 

一般に、住宅ローンの利子や総支払額の計算は結構面倒です。

 

それは、月々の返済によって元金が少しずつ変化していくためです。

 

つなぎ融資の場合には、融資を受けた後の月々の返済はなく、本ローンの融資を受けたときに一括返済しますので、金利の計算は非常に簡単です。

 

では、シミュレーションを行ってみましょう。土地代金1500万円、建物代金1800万円、諸経費300万円で、自己資金が900万円用意できていると仮定します。

 

必要な代金が1500万+1800万+300万=3600万円で、900万円の自己資金を除くと2700万円のローンを組むことになります。

 

土地を購入してから3ヶ月後に着工、その2ヶ月後に棟上で中間金を支払い、さらに2ヶ月後に竣工引渡しだったとします。諸経費300万円は自己資金をあてることとして、残りの600万円をどこかで支払いに使用します。

 

まず、土地と建物を合わせて、2700万円の一括ローンを組むことを考えます。

 

諸経費を除いた自己資金600万円を充てても土地代金には足りませんので、土地代金からつなぎ融資を受ける必要があります。

 

土地代金として900万円を7ヶ月間借りることになります。自己資金はなくなりましたので、その後、着工金として600万円を4ヶ月間、中間金として600万円を2ヶ月間借りることになります。

 

つなぎ融資の金利を2.5%とすると、全てのつなぎ融資で発生する利子は20万6250円になります。

 

もちろん、このほかに融資事務手数料、住宅融資保険用手数料、印紙代などが必要になります。

 

それでは、別の方法でつなぎ融資による利子を低減できないか、考えて見ます。土地と建物を一括ローンとはせずに、別々のローンとしてみます。

 

この方法は全ての金融機関でできるわけではなく、銀行によっては受け付けてもらえませんので、注意が必要です。

 

つなぎ融資を減らすポイントとしては、土地のローンに自己資金をなるべく使わないことです。土地代金1500万円をそのまま100%ローンとします。

 

そうすると、着工時に必要となる600万円は自己資金から支払うことができますので、着工時につなぎ融資を受ける必要はなくなります。

 

中間金の600万円はつなぎ融資を受けなければなりませんが、2ヶ月だけの借り入れになりますので、先ほどと同様に2.5%の金利の場合、発生する利息は2万5000円で済みます。

 

もちろん、つなぎ融資に必要な諸費用は発生しますが、トータルで20万円以上、支払額を低減することができます。

 

この方法で一つ注意をすべき点としては、土地のローンに対する返済が土地の融資を受けた時点で始まるということです。

 

現在賃貸住宅に住んでいる場合、住宅を建てている4ヶ月間、土地ローンの返済と家賃の2重支払いが必要となります。

 

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