マンション・建売住宅とつなぎ融資

つなぎ融資がマンションや建売住宅購入で必要になるケースとは?

マンションイメージ

今回は、つなぎ融資が必要となるケースとして、マンションや建売住宅を購入する場合について、考えてみたいと思います。

 

注文住宅を購入する場合には、建物を建てていく仮定で着工金や中間金が必要となるため、つなぎ融資が必要となるケースが多いといえます。

 

逆に、マンションを購入したり、建売住宅を購入したりする場合には、建物の建築には直接係りませんので、着工金や中間金などは必要ありません。

 

中古住宅のように建物が既に存在する場合でも、新築の住宅が建設中であっても、建物の売買契約を行って住宅を購入します。

 

例えば新築マンションを民間の金融機関でローンを組んで購入する場合には、以下のような流れになります。

 

住宅の売買契約 → 手付金の支払い → 住宅ローンの申し込み → 住宅ローンの審査・承認 → 住宅ローンの契約 → 融資(資金の受け取り) → 売買代金の決算 → 住宅の引渡し → 所有権の移転登記・抵当権の設定登記

 

ここで、お金を支払うタイミングは2回あります。住宅の売買契約をした時に支払う手付金です。

 

手付金の金額は不動産業者によって差がありますが、一般に購入代金の5〜20%と言われています。

 

もう一回は、住宅の引渡し前に残金を決算するときにお金を支払います。手付金で支払った額や諸経費を精算する時期にもよりますが、単純に計算すると購入代金の80〜95%になります。

 

つなぎ融資が必要になるかどうかについて、融資を実行してもらう時期が非常に重要です。

 

基本的には、住宅ローンは住宅や土地を抵当にいれ、抵当権を金融機関に設定することになります。

 

従って、抵当権の設定登記が完了して、初めて住宅ローンを受けられるということが筋ですが、民間の金融機関の場合、抵当権の設定登記が完了していなくても融資資金を受け取ることができるところが多いので、多額のお金を支払う住宅引渡し前の決算に間に合います。

 

しかし、フラット35の場合には、抵当権の設定登記が完了しないと、融資を受けられないようになっている場合もあるので、注意が必要です。

 

また、金融機関によっては、融資が受けられる日が決まっていて、タイミングが悪いと、数日間のつなぎ融資が必要になるようなケースもあります。
つなぎ融資については、使わずに済めば越したことはありませんので、金融機関や不動産業者、建設業者などと相談しながら、つなぎ融資を回避できるように調整するべきです。

 

また、融資の実行の日に制限のない金融機関もしくは、月に複数設定されている金融機関でローンを組むほうが、つなぎ融資による余分な手数料を支払わなくてよくなる可能性が高くなります。

 

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